Analys av aktuellt marknadsläge är en vital del av en väl underbyggd marknadsanalys och påföljande bedömning av en fastighets marknadsvärde. Det har under det gångna året presenterats prognoser för arbetslöshet och BNP-tillväxt vilka i sin tur har korrigerats snabbt och ofta till följd av en generellt stor osäkerhet. Vilken effekt har egentligen Covid-19 haft såhär långt vid bedömning av fastighetsvärden? Hur har fastighetsbranschens aktörer agerat under denna osäkra period?
Oberoende av Covid-19 är goda jämförelsetransaktioner en förutsättning för en väl motiverad analys och bedömning av ett fastighetsvärde. Rådande situation ställer utmanande krav på fastighetsvärderarna och ”gamla sanningar” i branschen utmanas. Under våren 2020 rådde en allmän osäkerhet i fastighetsbranschen, vilket ledde till att transaktionen både sköts upp och helt avbröts. Vissa fastighetsaktier föll mer än börsen generellt och många ställde sig frågan om vi stod inför en ny fastighetskris.
Någon reell fastighetskris kom emellertid aldrig och fastigheter har inom flera segment under sommaren och hösten förvärvats på samma nivåer som tiden innan utbrottet av Covid-19. Inom segmenten bostads-, samhälls- och logistikfastigheter har marknadsvärdena till och med stigit då bedömningen är att investerare söker långsiktiga och stabila kapitalplaceringar.
Det finns emellertid fastighetssegment som påverkats negativt av pandemins framfart och då i synnerhet kontors-, handels- och hotellfastigheter. För att göra en korrekt bedömning, av fastighetsvärde inom dessa mer utsatta och osäkra segment, är det oerhört centralt att ta hänsyn till det faktiska objektets specifika egenskaper. Så som hyresgäst, bedömd intjäningsförmåga samt efterfrågan. Förändrade uthyrningsförutsättningar, tex generellt högre vakanser och lägre hyror, påverkar sentimentet på investeringsmarknaden och således även fastighetsvärdena.
Kontorsfastigheter är det segment där det råder en stor oenighet kring framtida nyttjande och osäkerhet föreligger kring morgondagens användning och behov av kontoret. I takt med att distans- och hemarbete blir allt vanligare ställs sannolikt andra krav på kontoren. Någon större justering har emellertid inte skett på kontorsfastigheternas marknadsvärde överlag, även om hyrorna i vissa städer och specifika lägen minskat något.
Inom handelsfastigheter är det framförallt storstadsköpcentrum och till viss del centrumhandel som naturligt fått fastighetsvärdena nedjusterade. Med hårdare råd och restriktioner kommer minskad köpkraft och ekonomisk aktivitet, vilket påverkar hyresgästerna. Hyror, riskbedömning och därmed fastighetsvärdena ses över och omvärderas.
Detsamma gäller hotell, där främst stadshotell eller ”affärshotell” har stora utmaningar. Beläggningsgraderna har kraftigt minskat, framförallt på innerstadshotell som är mer beroende av affärskunder.
Fastighetsmarknaden är fortsatt attraktiv för investerare och någon fastighetskris har vi inte skådat – ännu. Pandemin är emellertid inte över och kommande fastighetsaffärer, särskilt inom kontors-, handels- och hotellfastigheter kommer vara väldigt avgörande för synen på marknadsvärdena och på sikt hela fastighetsmarknaden.
NAVET Corporate finance har en omfattande marknadskännedom och utför bland annat bolags- och fastighetstransaktioner, analyser och simuleringar, ekonomiska utredningar samt marknads- och segmentsanalyser. Vi utför även företags- och fastighetsvärderingar, rörelseanalyser och värderelaterad rådgivning. Läs mer om hur vi på NAVET Corporate finance kan hjälpa dig HÄR.
