Nya beteendemönster driver marknaden för logistikfastigheter till nya avkastningsnivåer

Publicerat 2020-11-17

Under 2020 har vi hittills sett stora förändringar och skiften i vårt levnadssätt som tidigare funnits men påskyndats av coronaviruset. Gemensamt för många människor under året är att rörelsefriheten i mångt och mycket har begränsats. Flera företag har också stängt sina kontor och många medarbetare arbetar därför hemifrån. Butiker och serviceinrättningar har tidvis i flera fall också sett sig tvungna att begränsa de ordinarie öppettiderna.

Ovanstående förändringar har fått effekten att nya beteendemönster börjat urskiljas. Ett tydligt exempel på ett sådant är att allt fler börjat genomföra allt större del av sina inköp och andra ärenden via internet istället för mer uppdelat eller endast via traditionell väg. Under andra kvartalet 2020 växte som bevis på detta den svenska e-handeln med ca 49% jämfört med samma period föregående år, enligt E-barometern som ges ut av Postnord tillsammans med Svensk Digitalhandel och HUI Research. Kategorin dagligvaror mer än fördubblades under perioden (+115%) och möbler och heminredning tog en andra plats (+71%) tätt följt av apoteksartiklar (+69%). Prognosen för helåret är en tillväxt på ca 33% för den svenska e-handeln. Rapporten visar också på att kundkategorin i åldrarna 65-79 år som e-handlat den senaste månaden ökat med 67%.

Sammantaget har den förändring som redan pågått i ett antal år, där e-handeln tagit allt större marknadsandelar, nu accelererat. Företag som historiskt enbart har bedrivit traditionell handel har nu fått tänka om för att kunna möta ett förändrat kundbeteende och ökad konkurrens. I flera fall har det handlat om att ”anpassa sig eller försvinna”. Flera företag har därför inlett arbetet med att även etablera sig med en egen webbutik och har därmed blivit så kallat multikanalhandlare. Andra har helt övergett den traditionella handeln och helt gått över till e-handel.

Påverkan på fastighetsmarknaden i Sverige
Förändringstrycket i handeln lämnar inte fastighetsbranschen opåverkad. Med minskad traditionell handel riskerar fastighetsägare med butikslokaler högre vakanser. På samma sätt tenderar efterfrågan på fastigheter optimerade för logistik på bra logistiklägen och noder att se en ökad efterfrågan.

Vad den långsiktiga effekten blir är ännu svår att fastslå men hittills har trenden av ökad efterfrågan att investera i logistikfastigheter fortsatt accelerera under 2020. Den ökande efterfrågan på moderna logistiklokaler i bra lägen har drivit hyresnivåerna uppåt och direktavkastningskraven från fastighetsinvesterarna neråt, vilket de senaste åren ökat prisnivåerna kraftigt. En bidragande orsak är även att det i attraktiva lägen i många kommuner råder brist på mark för exploatering av logistikfastigheter. Många kommuner har inte hängt med i skapandet av mark för större logistikanläggningar samt att äldre detaljplaner oftast inte tillåter de byggnadshöjder som hyresgästerna efterfrågar för sina nya effektiva logistiklösningar. Oftast råder det i många kommuner även en konfliktsituation i att omvandla bördig jordbruksmark till större logistikfastigheter.

Nya logistikfastigheter erbjuder oftast långa hyresavtalstider med stabila kassaflöden. Detta har skapat hård konkurrens från både inhemska och utländska aktörer att investera i logistikfastigheter. Trenden med ökad efterfrågan på logistikfastigheter började i många fall tidigare i övriga Europa och pressade där ner direktavkastningskraven. Detta har de senaste åren inneburit att alltfler större utländska investerare börjat förvärva logistikfastigheter i Sverige för att de här relativt sett får högre avkastning på sina investeringar.

För att möta efterfrågan från den ökande e-handeln är trenden just nu stora och moderna anläggningar med höjder (gärna +20 meter) som klarar moderna logistiklösningar. Trenden är fortsatt även mot last mile-lösningar, den sista sträckan i leveranskedjan till slutkunden för att skapa den bästa leveransupplevelsen och samtidigt göra det hållbart. Last mile-lösningar med samordning av varudistribution i fastigheter i tätbefolkade regioner och nära slutkunden kommer att bli allt viktigare för planeringen av transporter och för att skapa ruttoptimering och därmed kunna minska antalet transporter och dess klimatpåverkan.

NAVET Corporate finance har lång erfarenhet av att agera rådgivare vid fastighetsutveckling och affärsplanearbete. Inom fastighetsutveckling tillför vi kvalificerade tjänster, ofta i tidiga skeden, som skapar mervärden. Vi utför bland annat företags- och fastighetsvärderingar, rörelsevärderingar och övrig värderelaterad rådgivning. Läs mer om hur vi på NAVET Corporate finance kan hjälpa dig HÄR.

sv_SE
en_GB sv_SE
Scroll to Top